É muito comum a confusão entre multipropriedade e time-sharing. Até mesmo o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento paradigmático sobre a matéria, parece confundir os dois institutos (REsp 1.546.165, julgado em 06.09.2016). Atualmente, existe um projeto de lei que visa a regular a multipropriedade no direito brasileiro, com a inserção de um novo inciso ao artigo 1225 do Código Civil e com o acréscimo de um artigo prescrevendo que ocorre a multipropriedade quando a coisa possuir vários proprietários que a usufruem, individualmente, por temo determinado e em períodos diversos, de modo equânime, podendo dispor de sua parte quando lhe aprouver. Porém, também na exposição de motivos do referido projeto de lei há nítida confusão entre multipropriedade e time-sharing.
Embora seja comum associarmos a multipropriedade ao time-sharing, os dois termos não são sinônimos. No ramo hoteleiro, por exemplo, os "programas de férias" nos quais consumidores pagam determinado valor para utilizarem unidades habitacionais por uma quantidade de tempo pré-fixada, trabalham com a noção de time-sharing, ou seja, de tempo compartilhado entre um grupo de usuários. Em tais casos, realiza-se um negócio jurídico no qual os consumidores têm direitos pessoais, não sendo, portanto, proprietários de imóvel ou de parte do imóvel. A expressão time-sharing, aqui, diz respeito ao exercício desse direito pessoal, e encontra respaldo na Deliberação Normativa n.º 378 do Ministério do Turismo, que, em seu artigo 28, busca conceituar a hospedagem por sistema de tempo compartilhado como sendo aquela em que o prestador de serviço de hotelaria cede a terceiro o direito de uso de unidades habitacionais por determinados períodos de ocupação, compreendidos dentro de intervalo de tempo ajustado contratualmente.
Já a multipropriedade associa-se ao fractional ownership, o qual tem por característica a aquisição de imóveis fracionados, ou seja, de frações ideais de unidades imobiliárias. Nesse caso, o exercício da propriedade se dá por temo compartilhado entre os diversos condôminos. Daí a confusão entre os termos. O regime de time-sharing caracteriza o modo de exercício do direito real na multipropriedade, assim como caracteriza o modo de exercício do direito pessoal nos programas de férias em que há cessão de direitos habitacionais aos consumidores. Outro fator dessa confusão entre os institutos jurídicos reside no fato de a propriedade fracionada se apresentar como um excelente modelo de negócio para o ramo hoteleiro, pois envolve a comercialização fracionada de um imóvel em destinos turísticos, com alguns serviços hoteleiros básicos. Nesse modelo de negócio, em que há efetivamente uma multipropriedade com utilização por tempo compartilhado, não é incomum que sejam agregados alguns atrativos paralelos – mas que são independente em relação à multipropriedade e, portanto, também devem ser contratados – como a possibilidade de trocas de tempo de utilização do imóvel com outros proprietários por meio de empresas de intercâmbio de férias.
Então, se você tem interesse em investir em algum desses segmentos, é importante ficar atento aos seus contornos jurídicos, notadamente em razão da falta de regulamentação legal expressa da matéria. Para maiores informações, estamos à disposição: [email protected]